sexta-feira, 15 dezembro 2017
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Tipos de Síndico

Assim como é estabelecido pelo artigo 1.348 do Código Civil, os síndicos de condomínios têm algumas funções e deveres, como: convocar a assembleia dos condôminos; dar imediato conhecimento da existência de ações judiciais ou administrativos; cumprir a convenção, regimento interno e determinações da assembleia geral extraordinária; elaborar o orçamento da receita e despesa anualmente, entre outros. O modo como o síndico vai lidar com essas obrigações, muitas vezes, depende do tipo de perfil de cada um.

O SÍNDICO DONO DO PRÉDIO – Este síndico tem o perfil de não deixar que nada seja feito sem a sua anuência. Ele faz tudo sem consultar os condôminos e não presta contas do que está fazendo; realmente acredita ser o dono do prédio, esquecendo que é um mero representante do condomínio e que foi eleito para defender os interesses de todos. E não para fazer as coisas simplesmente ao seu critério.

Faz apenas a assembleia geral ordinária (artigo 1.350 do Código Civil), uma vez ao ano, isso quando a faz. Ele consegue espaço quando os condôminos não querem mais participar da vida do prédio, seja pela vida corrida com o trabalho e filhos ou por já terem presenciado a ocorrência de muitos problemas no passado. O que, de certa forma, torna a situação cômoda. Muitas vezes, este síndico está na gestão por anos, pois não existe interesse dos demais condôminos.

Cuidado: Normalmente o síndico com este perfil é bem intencionado, porém, por ter ficado sem respaldo dos outros condôminos, acaba fazendo as coisas da sua forma.

Assim, é importante que exista uma gestão participativa, onde o conselho eleito realmente exerça a sua função. Uma opção salutar também é designar comissões, do tipo: de segurança, obras e orçamentos. Esse tipo de atitude ajuda a dividir o trabalho e tornar a gestão mais transparente, atendendo a necessidade dos demais.

Realizar assembleias periódicas evita que os condôminos não se reúnam apenas uma vez ao ano e discuta todos os assuntos pendentes de uma só vez, o que faz a pauta ficar extensa e pouco produtiva.

O SÍNDICO POUPADOR – Este síndico somente representa problema se negligenciar as demais necessidades do prédio. O síndico poupador pensa somente em economizar a qualquer custo e não aumentar o condomínio. Seu principal objetivo é fazer caixa. Em contrapartida, o prédio fica em situação deplorável por falta de manutenção, o que também ocasiona a desvalorização do patrimônio (que pode chegar a 30%). O mais preocupante é que o prédio corre vários riscos em função do descumprimento de adequações necessárias, tais como: renovação de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), medição ohmica (para raios), limpeza de caixa d’água, brigada de incêndio, CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), não pagamento de horas extras aos colaboradores, falta de manutenções adequadas, contratação de administradoras de segunda linha, entre outros.

Cuidado: Este síndico é perigoso, pois em um primeiro momento os moradores ficam satisfeitos, já que não houve o aumento do condomínio. Mas, no futuro, o prédio ficará tão defasado que, quando houver a necessidade de adequação, o valor do condomínio pode dobrar.

Aumentos e adequações necessárias (manutenção, obras, normas) devem ocorrer anualmente e fazer parte do orçamento, que deve ser elaborado anualmente (1.348, VI do CC) e levar em conta o gasto efetivo do edifício para se gerir considerando os aumentos de concessionários de água, luz, dissídio de funcionários, inadimplência, entre outros.

Não adequar anualmente o orçamento pode ser perigoso, pois pode representar um aumento muito grande. O ideal é mapear as necessidades do condomínio, destinar verba dentro do orçamento para obras e adequações, e dentro de um planejamento, executá-lo.

O SÍNDICO DAS OBRAS – Este síndico representa problema somente se as obras não estiverem orçadas e estiverem superfaturadas.

Este síndico pode até começar bem. Ele verifica a necessidade real de obras no prédio e, em um primeiro momento, faz o procedimento de forma correta. Ou seja, aprova o orçamento em uma assembleia, porém, como não existe interesse dos demais em se envolver ele vê uma oportunidade de ganhar dinheiro com as obras.

Assim, começa a contratar prestadores de serviços sem nota e fazer reformas sem necessidade, sempre com pagamentos parcelados a perder de vista. Ele procura não mexer no orçamento para não chamar a atenção. Para ele tudo é urgente. Este síndico adora fazer obras na coluna do prédio ou descobrir vazamentos, situações que permitem a ação do síndico malfeitor, que realiza propositalmente a obra de forma imediata e sem tempo para fazer orçamentos.

Cuidado: A realização de obras no condomínio deve seguir os preceitos do Código Civil (artigo 1.341). Para obras necessárias, é necessário o apoio da maioria simples da assembleia. Para as obras úteis, a maioria dos condôminos, e obras voluptuárias, 2/3 dos moradores. As obras emergenciais também devem ser ratificadas em assembleia.

Toda obra deve ser acompanhada pelo conselho ou comissão de obras, ser precedida da assinatura de um contrato, e ter pelo menos 3 orçamentos (os mesmos devem ficar arquivados no prédio).

SÍNDICO PROFISSIONAL: A contratação de síndico profissional tem se tornado um hábito em condomínios clubes, nos de grande porte ou em prédios onde não têm condôminos dispostos a exercer a função. O mesmo costuma ficar no condomínio algumas vezes na semana e em horários pré-determinados. A previsão está no artigo 1.347 do Código Civil, porém, caso a Convenção restrinja a contratação de síndico profissional, o prédio não poderá dispor de um.

Cuidado: A contratação do síndico profissional deve ser precedida de uma busca criteriosa no mercado, e através de referências de profissionais na área. O correto acompanhamento dos membros do conselho é salutar para que a gestão funcione. Ao contratar o profissional sugere-se a assinatura de um contrato estabelecendo os deveres de parte a parte.

Embora a profissão não seja regulamentada, algumas empresas oferecem cursos de formação e qualificação, questione sobre a participação do profissional neles.

SÍNDICO EMPRESÁRIO: É sempre muito bem visto no condomínio, e por possuir outros afazeres, gere o condomínio como se fosse uma empresa, o que é ideal para uma gestão saudável.

Cuidado: Para funcionar de forma prática e sem atrito é necessário o suporte de um bom zelador com perfil de gerente predial e também dos membros do conselho. A ajuda de uma boa administradora que, de preferência, possua sistema de gestão com consultas online também é necessária.

Rodrigo Karpat | Contato: 11 3892-6035 | rodrigo@karpat.adv.br
Rodrigo Karpat
| Contato: 11 3892-6035
| rodrigo@karpat.adv.br

SÍNDICO APOSENTADO: Tem disponibilidade para estar no prédio boa parte de seu tempo. Dá bastante atenção a todos condôminos e costuma trabalhar em conjunto com a administradora e o zelador.

Cuidado: O síndico deve realizar assembleias periódicas, apresentar planejamento de trabalho, trabalhar em conjunto com a administradora e conselho, não se envolver em fofocas ou exercer pressão demasiada nos funcionários do prédio. O mesmo não deve se perpetuar no cargo. É saudável a troca de gestão pelo menos a cada dois ou três mandatos.

 

 

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