sábado, 19 outubro 2019
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Manifestações patológicas e o dever do síndico

Quando me abordam querendo saber informações sobre Manifestações Patológicas a primeiro frase que geralmente ouço é “o meu prédio/casa é novo, não preciso me preocupar com essas coisas” e na sequencia vem a indagação “né?”.

O que geralmente tento passar para as pessoas é a responsabilidade das mesmas sobre as suas edificações, tento explanar que a manutenção periódica deve ser tão comprometida quanto aquela que temos junto aos nossos equipamentos eletrônicos, ou um exemplo mais apelativo, a mesma atenção que damos aos nossos carros, com isso quero afirmar que uma edificação mal cuidada pode também, além de depreciar o nosso imóvel, apresentar riscos aos usuários.

Já a segunda pergunta é “a responsabilidade é minha ou da construtora?”, bom, para esta, podemos partir do princípio onde na ABNT NBR 5674 Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão e manutenção, estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui principalmente meios para:

  1. Preservar as características originais da edificação;
  2. Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes;

Então, podemos concluir que a responsabilidade é tanto da construtora (que responde pela edificação conforme as Normas Técnicas construtivas) como do condomínio, onde no ano de 2013, lançou-se a NBR 15.575 – Desempenho, ou seja, capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da edificação, esta, diz respeito ao nível de desempenho mínimo ao longo de uma vida útil para os elementos principais de um imóvel, como estrutura, vedações, instalações elétricas e hidrossanitárias, pisos, fachadas e coberturas, ou seja, desempenho esse que está vinculado a manutenção periódica das edificações.

É preciso que se tenha em mente que os materiais aplicados nas construções possuem tempo de validade. Conforme o vencimento dos mesmos, estes tendem a perder, ou diminuir, a sua eficiência, acarretando assim em possíveis Manifestações Patológicas.

O conselho que sempre passo, é o de que para a edificação é necessário que se fixe um sistema de manutenção periódica. Neste deve-se estabelecer os itens, como maquinário (elevadores, bomba de recalque, e demais), sistema de vedação (junta de dilatação, rejunte cerâmico, vedação de esquadrias, e demais), impermeabilização (vedação de lajes/ marquises, alvenarias expostas ao tempo, viga baldrame, e demais), pintura (tanto de fachadas quanto de áreas internas), sistema preventivo de incêndio (extintores, hidrantes, e demais) e assim sucessivamente, a ser definido conforme as necessidades, uso da edificação e garantias dos materiais a serem empregados. Um checklist periódico é de suma importância, pois assim mantém o histórico das manutenções para os próximos síndicos, viabilizando os trabalhos e evitando custas desnecessárias no sentido de refazer o mesmo, devido à falta de informação.

Por fim, o checklist tem como objetivo ser uma ferramenta para auxiliar todos os agentes envolvidos no processo da construção da edificação, que busca orientar o atendimento ao desempenho requerido pelas normas técnicas, resultando na melhoria da qualidade da construção.

Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações.

Conforme a NBR 5674, podemos afirmar que a empresa ou profissional contratado assume a responsabilidade técnica pelo sistema de manutenção da edificação e deve:

  • Assessorar o proprietário nas decisões sobre a manutenção da edificação, inclusive na organização do sistema de manutenção;
  • Providenciar e manter atualizados os registros da edificação;
  • Realizar as inspeções na edificação, apresentando relatórios periódicos sobre suas condições, identificando e classificando os serviços de manutenção necessários;
  • Preparar previsões orçamentárias;
  • Definir planos de manutenção;
  • Realizar ou supervisionar a realização de projetos e a programação dos serviços de manutenção;
  • Realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação, quando for o caso;
  • Supervisionar a execução dos serviços de manutenção;
  • Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver;
  • Assessorar o proprietário em situações de emergência.

Sendo que é necessário também citar que exime-se da responsabilidade técnica a empresa ou profissional quando o seu parecer técnico não for observado pelo proprietário ou usuários da edificação.

 

 

Liça Campi

Engenheira Civil, Pós-graduada em Manutenção Predial pela UNIVALI e em Tecnologia de Concreto pelo Instituto IDD. Consultora em Engenharia Diagnóstica e em Gestão de Manutenção Predial. Perita Judicial.

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